Supply chains blijven essentieel. Hoewel de omstandigheden op korte termijn nog steeds onzeker zijn, wordt een recessie steeds waarschijnlijker. Prologis heeft vijf gebieden geïdentificeerd die de marktomstandigheden zullen bepalen. De huidige ontwikkelingen hebben daarnaast geleid tot twee nieuwe structurele vraagstimulansen, namelijk (i) de behoefte aan meer voorraden, aangezien voor de toeleveringsketens veerkracht boven efficiëntie geldt, en ii) de opnieuw versnelde invoering van e-commerce.
Vijf thema's die de marktomstandigheden voor logistiek vastgoed op korte termijn bepalen:
- COVID-19 en recessies. De uitbraak van het coronavirus in de VS en Europa, en de corrigerende maatregelen, zijn aanzienlijk. De economische activiteit is in de zwaarst getroffen markten bijna tot een stilstand gekomen, wat onder meer kan leiden tot grote risico's voor het midden- en kleinbedrijf. De vraag naar logistiek vastgoed zal ook worden getroffen, hoewel de daadwerkelijke impact nog onduidelijk is. Als reactie op de verslechterende economische situatie zijn er wereldwijd fiscale en monetaire stimuleringsmaatregelen aangekondigd.
- Sterk momentum. Gedreven door modernisering van de supply chains en e-commerce, heeft de klantvraag de verwachtingen de afgelopen jaren voortdurend overtroffen, met een jaarlijkse groei van 23,2 – 27,9 miljoen m². In de VS is de leegstand gedaald van 10% in 2010 naar minder dan 5% in 2019, een historisch laag niveau. 280 bps onder het laagste niveau van de vorige cyclus. Op dit niveau zou het meer dan 32,5 miljoen m² aan leegstand vergen om uit te komen op de evenwichtsratio van 7%.
- Veerkracht en gevarieerde vraag. De totale leaseactiviteit bleef stabiel in februari en begin maart, zelfs toen de uitbraak zich uitbreidde. In de praktijk zien we activiteit bij organisaties die in essentiële dagelijkse behoeften voorzien (via e-commerce en snelle aanvulling van winkels), zoals levensmiddelen/dranken, consumentenproducten en detailhandel. Ook bij gezondheidszorg (medische apparatuur en benodigdheden en farmaceutische producten) zien we meer activiteit. Deze markt staat voor bijna 5% van ons klantenbestand. Deze groei kan helpen om klappen in andere sectoren, zoals events, reizen, hospitality en de auto-industrie op te vangen.
- Zendingen uit China. We verwachten een eenmalige impuls zodra er weer goederen door de supply chains in China gaan stromen. Sommige klanten zijn bezorgd over de capaciteit, gezien het aanzienlijke inhaalvolume van China en het feit dat dit naar verwachting in april en mei zal aankomen. Vorige week zijn de spotprijzen voor vrachtzendingen naar het Westen met 18% gestegen doordat bedrijven streden om de beperkte scheepscapaciteit.1
- De vertraging van ontwikkelingen begint. Ontwikkelaars zijn begonnen met het vertragen van nieuwe projecten en de financiering van de bouw is afgenomen. Deze trend is sterker voor speculatieve projecten versus build to suit. Bovendien heeft het werk aan projecten die al in gang zijn gezet in gebieden met de ergste uitbraken vertraging opgelopen door de werkbeperkingen en een onderbreking van gemeente inspecties. De impact is al deels te zien in maart en het eerste kwartaal van 2020, maar de huidige besluitvorming zal een grotere impact hebben op de startvolumes in april en daarna. In de laatste cyclus, daalden de leveringen met ongeveer 50% in één tot twee kwartalen en met meer dan 90% in ongeveer vier kwartalen.2
Structurele drijvende krachten komen in beeld. In ons eerste COVID-19 rapport merkten we op dat we juist, na de huidige periode van onzekerheid, toename in de logistieke vastgoedvraag verwachten door de groei van voorraden en e-commerce adoptie (stay at home economy). De recente activiteiten geven vertrouwen in deze drijvende krachten.
- Toenemende voorraadniveaus door veerkracht boven efficiëntie. Stockouts en gederfde inkomsten zijn de laatste weken gemeengoed geworden. Dit is een les voor supply chains, vooral omdat de voorraadkosten dalen (naast de ultra lage rente). Daarnaast accentueert de volatiliteit van de supply chains – eerst een vertraging en nu een push van producten – het belang van flexibiliteit en bedrijfscontinuïteitsplanning. Een ruwe schatting van de inventarisatietrends in de VS, impliceert dat een bedrijfsinventarisatietoename van 5% zou kunnen leiden tot 46,5 – 65 miljoen m² additionele vraag naar vierkante meters.
- Versnelde adoptie van e-commerce. Online winkelen blijkt van onschatbare waarde in deze tijd van nood. Steeds meer consumenten kiezen voor thuisbezorging – ook degenen die in eerste instantie wellicht weerstand boden tegen online winkelen. Zo bereikten de downloads van apps voor het thuisbezorgen van boodschappen een recordaantal. Wereldwijd steeg het aantal zoekopdrachten naar "boodschappenbezorging" met 450%, in vergelijking tot vorig jaar maart.3 In het vierde kwartaal van 2019 werd 11% van de retailtransacties online afgerond.4 Nu lijkt de COVID-19-uitbraak een katalysator te zijn voor gedragsverandering bij consumenten. Met als resultaat een versnelde adoptie en een verhoging van het maximale aantal online transacties.
Onzekerheid domineert de korte termijnvooruitzichten. Recessies leiden tot minder economische activiteit en vertraagde besluitvorming aan klantzijde. Dit geldt voor alle vormen van onroerend goed, inclusief logistiek vastgoed. We hebben verschillende potentiële compenserende factoren geïdentificeerd die exclusief zijn voor de logistieke vastgoedsector. Het zal echter tijd kosten om het belang, de impact en de daadwerkelijke prestaties van deze factoren vast te stellen.
Prologis zet zich in om partners en stakeholders te blijven informeren. Basisfeiten zijn belangrijker dan ooit in tijden van extreme onzekerheid in een zeer dynamische situatie. Prologis heeft een breed klantportfolio, wat het mogelijk maakt om de juiste verbanden te leggen over verschillende geografieën, industrieën, klanten en de grotere gemeenschap. Daarnaast kwantificeren we onze business, wat het mogelijk maakt om feiten vast te stellen, inzichten te genereren en nieuwe trends te benoemen. Als gevolg kunnen we de mogelijkheden en risico’s in onze markt nauwkeuriger meten. Naarmate de situatie zich verder ontwikkelt, zullen wij ons in zetten om tijdig updates te blijven geven.
Voetnoten
1. Shanghai Containerized Freight Index
2. CBRE-EA
3. Apptopia, Google Trends as of March 17, 2020
4. U.S. Census