Wereldwijde investeerders focussen op Europees logistiek vastgoed door versnelde e-commerce penetratie en historisch lage leegstand

Toonaangevende wereldwijde investeerders verhogen hun toewijzingen aan logistiek vastgoed, als gevolg van de robuuste fundamenten van de markt, waaronder de versnelde penetratie van e-commerce tijdens de Covid-19 pandemie, het beperkte aanbod van distributiecentra en het aanlokkelijke vooruitzicht op huurgroei. Meer dan 500 deelnemers hoorden panelleden debatteren tijdens het eerste online Europese webinar van Prologis:  ‘Acceleration… or a New Direction?’ 

Gemodereerd door Dirk Sosef, Vice President of Research and Strategy bij Prologis Europe, bracht het panel een indrukwekkende line-up van gastsprekers samen zoals Tesco Pension Fund, UPS en toonaangevende internationale investeringsmanagers Norges Bank Investment Management (NBIM), het grootste staatsinvesteringsfonds, CBRE Global Investors en Almazara Real Assets Estate Advisory om de implicaties van Covid-19 en de risico's en mogelijkheden voor logistiek vastgoed te bespreken. De hoge opkomst is een weerspiegeling van de kracht van het merk Prologis om dergelijke panelleden op hoog niveau samen te brengen op een virtuele locatie om zich met het onderwerp bezig te houden en hun mening te geven over belangrijke onderwerpen, om zo vooruit te komen in deze ongekende tijden.

Dirk Sosef begon de discussie met een presentatie waarin hij liet zien hoe het logistieke klantenbestand groeit en diversifieert terwijl nieuwe logistieke faciliteiten vertraging oplopen, waardoor de leegstand verder afneemt. De bezettingsgraad ligt nu 200 basispunten hoger dan op het vorige piekniveau in de cyclus van de markt in 2019, terwijl nieuwe voorspellingen erop wijzen dat de penetratie van e-commerce in Europa tegen 2024 zal stijgen tot gemiddeld 17,5%, tegenover 11% in 2019. Dit is 250 basispunten hoger dan de prognose van vóór Covid-19, aldus Sosef.

In tegenstelling tot andere vastgoedsectoren, met name de detailhandel en de horeca, waar de sociale afstandsmaatregelen en lockdowns hard hebben ingeslagen, is de vraag naar logistiek vastgoed aan het uitbreiden en erkennen beleggers dat de trend tempo wint en dus wijzen zij meer kapitaal aan de sector toe, voegde hij eraan toe. CBRE GI focust al het grootste deel van het laatste decennium op logistiek.

Ed Lerum, portefeuillemanager bij Norges Bank Investment Management (NBIM), merkte op dat de sector de afgelopen tien jaar veel meer geïnstitutionaliseerd is als gevolg van de sterke marktfundamenten van de logistiek, "waarvan de beleggers kennis nemen". Dankzij hun wereldwijde omvang en aanwezigheid kan NBIM leren van wat er gebeurt in andere markten zoals de VS, waar de penetratiegraad van de e-commerce over het algemeen iets hoger ligt dan in Europa. "De VS kunnen dienen als een indicator van waar het in Europa naartoe zou kunnen gaan", voorspelde Lerum.

Judy McMahan, Portfolio Manager Real Estate bij UPS, was het erover eens dat de logistieke sector in de VS institutioneler en volwassener is dan in Europa, maar voegde eraan toe dat de pandemie ook andere drijvende krachten benadrukte, zoals de behoefte van klanten om te beschikken over overvloedige voorraden, als buffer tegen verstoringen in de toeleveringsketen, en toegang tot nieuwe of bestaande locaties waar het mogelijk is om extra capaciteit veilig te stellen. Deze trends zijn in grote lijnen hetzelfde in Azië, Europa en de VS, zei ze.

Pensioenfondsen verhogen hun toewijzingen aan logistiek vastgoed deels omdat de huurgroeivooruitzichten aantrekkelijk zijn in vergelijking met andere vastgoedsectoren en ook omdat hoge bezettingsgraden zorgen voor een relatief stabiele cashflow, aldus Wietse de Vries, Partner bij Almazara Real Assets Estate Advisory en lid van de Raad van Advies voor het Prologis European Logistics Fund (PELF).

Logistiek is daarnaast de enige commerciële vastgoedsector waar taxateurs bereid waren in het tweede kwartaal de 'materiële onzekerheidsclausule' in te trekken nadat deze eind maart voor vrijwel alle markten en sectoren was afgegeven als gevolg van de Covid-19-pandemie. "Dat was een aangename verrassing en zegt iets over de liquiditeit in de markt en de volwassenheid van de sector als institutionele vermogenscategorie", aldus De Vries.

Jenny Buck, plaatsvervangend CIO, Tesco Pension Investment, benadrukte de sterke track record die logistiek vastgoed heeft laten zien in de afgelopen 10 tot 15 jaar, en merkte op dat er nog steeds goede investeringsmogelijkheden zijn om meer duurzame magazijnen te ontwikkelen met het toenemen van het belang dat wordt gehecht aan ESG.

Ben Bannatyne, voorzitter van Prologis Europe, merkte op dat het aantrekken van arbeidskrachten een grote zorg is voor veel huurders en dat blij is dat Prologis de schaal en de kritische massa heeft om de kwaliteit van bestaande en nieuwe faciliteiten te verbeteren, zowel op het gebied van duurzaamheid als het welzijn van werknemers. Eerder dit jaar is Prologis begonnen met het uitrollen van het PARKlife-programma in haar parken in heel Europa om omgevingen te creëren die aantrekkelijker zijn voor werknemers en de omliggende buurten. PARKlife biedt een scala aan diensten en voorzieningen, waaronder toegang tot een groen reisplan, parkbeveiliging, groene ruimten, wandelpaden en fietspaden en ondersteuning door een toegewijd property managementteam. Logistiek vastgoed wordt meer en meer gezien door consumenten, investeerders en overheden als kritieke infrastructuur, voegde hij eraan toe.

"Logistiek maakt het moderne leven mogelijk", besloot Dirk Sosef van Prologis.

Related Features