Momentum voor Europees logistiek vastgoed zet door in 2019
Het was geen verrassing dat de Europese markt voor logistiek vastgoed in 2018 bleef doorgroeien. De vraag was aanhoudend sterk, de leegstand was laag en de langverwachte stijging van de huurprijzen begon gestalte te krijgen. Nu, begin 2019, leiden de spanningen rond de Brexit en de handelsrelaties tussen China en de VS tot toenemende zorgen over de volatiliteit van de kapitaalmarkten en de mogelijke impact daarvan op het mondiale BBP. Want hoewel de markt voor logistiek vastgoed 2018 met sterke cijfers afsloot, werpen die zorgen onvermijdelijk de vraag op: wat kunnen we in 2019 verwachten?
Sander Breugelmans over 2019
"We hadden een sterk 2018. Ons Benelux-portfolio ziet er zeer goed uit. We kijken uit naar wat er in 2019 gaat komen met een markt die wordt gekenmerkt door een voortdurende en sterke vraag naar modern logistiek vastgoed en historisch hoge bezettingsgraden. We blijven onverminderd zoeken naar kansen om te ontwikkelen of te her ontwikkelen om onze klanten flexibiliteit in schaalgrootte te bieden op de locaties die er het meest toe doen, de logistieke hotspots."
1. De Europese vastgoedmarkten ontwikkelden in 2018 een krachtig momentum, wat een goed teken is voor doorgaande groei in 2019. Over de hele linie gezien stegen de netto effectieve huurprijzen in 2018 met circa 4,5 procent en voor 2019 worden vergelijkbare cijfers verwacht – de sterkste stijging sinds de eeuwwisseling, toen er een echte Europese logistieke markt ontstond¹. Net als in 2018 is de verwachting dat de huidige groei, na een lange periode van gematigde groei, wordt getrokken door continentale markten als Polen, Duitsland, Frankrijk, de Tsjechische Republiek en Italië. Hoewel er de laatste jaren sprake was van enkele lokale prijsstijgingen, voorzien we voor 2019 een aanzienlijke stijging van de huurprijzen voor het overgrote deel van de Europese continentale markten.
Bron: Prologis Research, IMF, CBRE, JLL, Fraunhofer, Gerald Eve, Cushman & Wakefield, Colliers
2. Er is sprake van meerdere groeifactoren. De fundamentele marktindicatoren zijn uitstekend: een positief klantsentiment, stevige vraag, een gecontroleerd aanbod, grondschaarste en een historisch lage leegstand. De vraag blijft vermoedelijk hoog en de leegstand blijft in Europa waarschijnlijk op een laag niveau¹. Het groeitempo zal de komende jaren naar verwachting toenemen, gezien de populariteit van webwinkelen en Last Touch®. Bovendien zijn de huurprijzen in de meeste markten nog relatief laag als we kijken naar eerdere benchmarks en de huur op basis van de vervangingswaarde (replacement-cost rents). Huren moeten omhoog willen investeerders tot nieuwbouw of renovatie besluiten. En die kosten zullen blijven stijgen als gevolg van hogere bouw- en grondprijzen. Dat heeft zijn invloed op de “underwriting” van ontwikkelingsprojecten, resulterend in hogere huren op de meeste markten.
3. De groei in het VK verspreidt zich naar het Europese vasteland. In 2018 zette zich een trend in waarbij de groei zich van het Verenigd Koninkrijk uitbreidde naar de rest van Europa. Drie tot vijf jaar terug was het VK de belangrijkste groeitrekker in Europa. Ondanks de onzekerheid rond de Brexit blijft de vraag in het VK op peil en is de leegstand laag: minder dan 3 procent voor de moderne voorraad². In de rest van Europa kunnen we twee soorten groeimarkten onderscheiden. De eerste bestaat uit volwassen markten met stevige huurgroei, zoals de regio’s München, Zuid-Nederland, Gothenburg en Praag, en breidt zich ook geografisch uit. Deze markten kennen al een behoorlijke groei, en die zal zich in 2019 doorzetten. De tweede groep bestaat uit regio’s als Parijs, Warschau, Silezië en Milaan en bevindt zich in de vroege fase van de groeicyclus. De groei van de huurprijzen komt hier van een laag niveau en biedt gezien de gunstige marktomstandigheden veel potentieel voor 2019, nadat 2018 hier ook al goede groeicijfers liet zien.
Meer turbulentie. Naast de volatiliteit op de kapitaalmarkten kunnen ook handelsspanningen en de Brexit hun uitwerking hebben op de algehele economie en daarmee uiteindelijk ook op de Europese logistieke markt. Die markt is niettemin sterk, dankzij structurele vraagstimulerende factoren zoals constante optimalisering van supply chains en vraag naar modern logistiek vastgoed aangezien Europa structureel onderbezet is. Deze structurele drijvende krachten hebben de risico’s het afgelopen decennium effectief geneutraliseerd, een trend die we al eerder vaststelden. Sinds 2007 groeide de Europesen logistieke vastgoedmarkt met 75%, terwijl de economie slechts 10% groei vertoonde.
4. De logistieke sector verwacht ook na 2019 groei. Structurele drivers als e-commerce, verstedelijking en herinrichting van de keten zullen logischerwijs leiden tot meer vraag naar institutioneel logistiek vastgoed in elke fase van de economische cyclus. Sterker, in het kader van de structurele veranderingen maken klanten gedetailleerde analyses van hun integrale netwerkkosten tegenover de afzonderlijke kosten van transport, huisvesting en arbeid – een best practice die steeds meer toekomstgerichte gebruikers hanteren. Optimalisatie van de supply chain betekent vaak kiezen voor infill-locaties met het oog op betere dienstverlening aan de consument en lagere kosten. Dat maakt de kosten van dergelijke distributiecentra vaak meer dan goed, zeker als we bedenken dat vastgoed slechts 5 procent van de totale ketenkosten uitmaakt¹. Sterker, een recente studie van Prologis Research toonde aan dat een besparing van 1 procent op loon- en transportkosten overeenkomt met 15 tot 20 procent van de huur van logistiek vastgoed. Om die reden wordt vastgoed dan ook terecht primair gezien als een waardecreërende factor in plaats van een kostenpost. Vanuit een investeringsperspectief, lagere (aanvangs)rendementen leiden tot een belangrijke rol voor huurgroei. Al deze factoren, en de toenemende grondschaarste, met name op infill-locatis, versterken het groeiperspectief voor de langere termijn.
Samengevat: ga uit van sterke performance in 2019. Ofschoon hogere huurprijzen de groei op de Europese logistieke markten zullen versterken, met name in stedelijke infill-gebieden, kunnen politieke en economische factoren de trendverwachtingen altijd verstoren. De marktcondities blijven niettemin sterk en vooral structurele vraagstimulerende factoren ondersteunen die verwachtingen. Gezien de sterke groei in 2018 en de gunstige effecten van verstedelijking, e‑commerce en de vraag naar Last Touch® verwachten we dat de waardegroei van Europees logistiek vastgoed in 2019 zal doorzetten.
Voetnoten:
1: Prologis Research
2: Prologis Research, Gerald Eve