2017: Een jaar van versnelde huurgroei

De Prologis Logistics Rent Index onderzoekt trends in de netto effectieve huurprijzen in 60 landen in de vijf belangrijkste wereldregio’s. Deze index kijkt vooral naar de gerealiseerde huren (inclusief eventuele kortingen) voor modern logistiek vastgoed, en prijzen voor Class-A en goed gesitueerde Class-B gebouwen. De gegevens in de Prologis Rent Index zijn gebaseerd op onze wereldwijde portefeuille en onze lokale kennis van tarieven op de markten waarin we actief zijn.

 

Wat is nieuw?

• Wereldwijd stegen de markthuren met bijna 7 procent, versneld door de huurgroei van 4 procent gerealiseerd in 2016.
• Van alle regio’s leidt de Verenigde Staten met 9 procent groei.
• Groei versnelde ook in Europa, met name door het continent.

Oorzaken huurgroei

• De kosten voor het ontwikkelen van nieuwe logistieke panden nemen toe, net als de kosten van grond.
• De vacatures in de markten zijn gedaald tot het laagste niveau sinds het begin van de opname.
• Positieve stemming bij logistieke dienstverleners groeit. De vraag naar logistieke ruimte is groot.
• Niettemin blijven de huren laag op basis van inflatiecorrectie. Bovendien is het aandeel van de huurprijzen ongeveer 5-10% van de kosten van de toeleveringsketen. Deze vormen op hun beurt maar een klein deel van de totale omzet.

 

De belangrijkste resultaten

• Huurgroei heeft een brede basis en is aan het versnellen. Wereldwijd stegen de huren bijna 7% in 2017, 4% groei ten opzichte van 2016
• De Verenigde Staten is nog steeds de snelst groeiende regio. Huren stegen 9% in 2017, de 6% groei ten opzichte van 2016. Over het algemeen was de huurgroei voor grotere objecten stabiel vanaf 2016 (midden eencijferig), maar versneld in grote kustmarkten en in infill-submarkten, waar de groei in 2017 meer dan 10% bedroeg.
• Europa heeft een versnelling en een verandering in groeileiderschap ervaren. De nettohuurprijzen stegen effectief met bijna 3%. Op het vasteland zijn ze in 2017 sneller gestegen dan in het Verenigd Koninkrijk.
• Lage leegstand leidt tot verhoogde concurrentie tussen klanten. De belangrijkste kenmerken zijn een gedisciplineerd aanbod, een goede vraag en een historisch lage leegstand.
• Aanvoerbarrières zijn een essentiële differentiator. De huurgroei was onevenredig hoog in markten met een beperkt nieuw aanbod. Het is opmerkelijk dat hoge huren de vraag niet verminderen. Hoewel de huren hoger lijken te zijn dan in eerdere cycli, blijven ze onder deze niveaus, gecorrigeerd voor inflatie. Bovendien werden enkele van de sterkste huurverhogingen geregistreerd in de duurste markten, zoals de kustgebieden van de VS en Duitsland.

Vooruitblik

• De combinatie van lage leegstand, verbeterde economische groei en stijgende vervangingskosten duidt erop dat de huurprijzen in de logistieke vastgoedsector in 2018 zullen blijven stijgen.
• De huurprijzen blijven laag op basis van inflatiecorrectie. Bovendien vertegenwoordigen de huren slechts een klein percentage van de totale kosten en de kosten van de toeleveringsketen - grote huurverhogingen hebben geen significante invloed op de kostenstructuren. De keuze voor een kwalitatief goed onroerend goed laat echter een aanzienlijke verbetering toe in de prestaties van logistieke dienstverleners en het serviceniveau.
• Er is meer nadruk op kwaliteit. Klanten besteden meer dan ooit aandacht aan de locaties en gebouwtypen die nodig zijn om aan de eisen van moderne supplychains te voldoen. Ze vragen steeds vaker naar hoogwaardige locaties in en rond grootstedelijke gebieden. Op deze locaties zijn echter nieuwe ontwikkelingen moeilijk - de leegstand is laag en klanten concurreren steeds vaker om beschikbaarheid, waardoor de prijzen stijgen.

Download rapport