Gina Helmold begon bijna tien jaar geleden bij Prologis als trainee, en tegenwoordig speelt zij een cruciale rol in de groei van de bedrijfsactiviteiten in Noord-Europa. Als Head of Developments in de Benelux houdt zij de vinger aan de pols van de huidige en toekomstige ontwikkeling, financiering en verhuur van logistiek vastgoed. Dankzij haar jarenlange ervaring kent zij de trends in de sector en weet zij welke uitdagingen Prologis in de toekomst kan verwachten.
Sector voor logistiek vastgoed verandert snel
“De markt en de sector zijn de afgelopen jaren flink veranderd,” vertelt Helmold. “Tien jaar geleden was er veel leegstand. Als gevolg daarvan concentreerden veel ontwikkelaars zich in die periode op verhuuractiviteiten. Maar inmiddels is grond schaars geworden, terwijl er sprake is van een aanhoudend grote vraag. Dit stelt onze sector voor enorme uitdagingen. En dit betekent dat we nu meer dan ooit creatief moeten zijn en buiten de vaste kaders moeten denken.”
De e-commercebranche speelt een belangrijke rol in de transformatie van de sector voor logistiek vastgoed. Bovendien zijn andere groeisectoren – zoals de technologiesector, mode-industrie, gezondheidszorg en beautysector – in toenemende mate op zoek naar opslag- en distributieruimte.
Speculatieve ontwikkeling in antwoord op grondschaarste
In overeenstemming met haar credo “Ahead of what's next” richtte Prologis zich al tien jaar geleden op het zoeken naar toplocaties in regio’s waar behoefte is aan logistieke diensten. “Ons uitgangspunt is altijd dat we langetermijneigenaar worden van onze logistieke parken,” verduidelijkt Helmold. “Daarom investeren en ontwikkelen we uiterst selectief.”
Naast built-to-suit projecten ontwikkelt Prologis ook speculatieve projecten. Speculatief logistiek vastgoed biedt voordelen omdat het flexibel is qua ontwerp en op korte termijn beschikbaar is. Vanwege de grondschaarste op toplocaties zijn speculatieve ontwikkelingsprojecten de afgelopen jaren lucratief gebleken. Een goed voorbeeld in Nederland is Prologis Park Venlo.
“We konden onze speculatief ontwikkelde logistieke faciliteit in Venlo meteen verhuren,” zegt Helmold. “De ontwikkelingsprojecten zijn zo’n succes dat we momenteel werken aan andere speculatieve projecten in Venlo, Eindhoven, Fokker Park en Waalwijk.”
Strenge duurzaamheids- en gezondheidsnormen
De planning van nieuwe ontwikkelingsprojecten van Prologis wordt gekenmerkt door een vooruitziende blik en flexibiliteit. Bij het ontwerp van vastgoed wordt rekening gehouden met de eisen van de toekomst en de behoeften van uiteenlopende klanten. Daarom wordt BREEAM-accreditatie door Prologis al lange tijd als een van de minimale duurzaamheidsvereisten voor nieuwe ontwikkelingsprojecten gehanteerd.
Nu dat de vraag van e-commercebedrijven toeneemt, wordt de sector voor logistiek vastgoed geconfronteerd met nieuwe uitdagingen: in de online sector werken meer mensen die kantoorruimte en gemeenschappelijke ruimten nodig hebben. En op moderne kantoren zijn strenge gezondheidsnormen van toepassing. Daarom ontwerpt Prologis efficiënte logistieke faciliteiten met voldoende kantoorruimte, waarbij het welzijn van de toekomstige werknemers centraal staat.
“We besteden aandacht aan talloze details die belangrijk zijn voor de gezondheid en het welzijn van werknemers,” vertelt Helmold. “Onze logistieke faciliteit in Tilburg is een voorbeeldproject. We hebben het ontwerp van dit gebouw gebaseerd op de WELL-bouwnorm. Met grote ruimten met veel licht en planten is een prettige werkomgeving gecreëerd. En de fitnessruimte is ook buitengewoon handig voor de gebruikers van het gebouw.”
Hoewel sommige klanten voor hun logistieke diensten gewoon vijf jaar een gebouw willen huren, zien andere klanten juist toekomst in gebouwen die zijn ontworpen volgens het WELL-concept. “We willen beide opties aanbieden,” zegt Helmold. “Met vooruitziende blik zakendoen betekent ook meer investeren om aan de behoeften van de potentiële toekomstige gebruikers te voldoen, zelfs gebruikers die slechts op zoek zijn naar een eenvoudige oplossing.”
Vandaag al nadenken over morgen
Tijdens haar dagelijkse werkzaamheden heeft Helmold profijt van haar samenwerking met het interne onderzoeksteam. Deze collega’s verschaffen inzicht in de trends en ontwikkelingen in Europa, de Verenigde Staten en Azië. “Bij Prologis gaan onze expertise en marktanalyses hand in hand,” verduidelijkt Helmold. “We werken nauw samen met het onderzoeksteam. De analyses van het team verschaffen informatie over de betekenis van de trends voor de verschillende landen en regio’s en laten zien waartoe de trends kunnen leiden. Die informatie is bijzonder nuttig en stelt ons in staat om toekomstgericht te werk te gaan bij de keuze en ontwikkeling van vastgoedobjecten en logistieke faciliteiten.”
Daarnaast volgt het onderzoeksteam de technologische ontwikkelingen en innovaties. Vanwege de snelle veranderingen in de sector is het belangrijk vandaag al na te denken over de innovaties van morgen. “Bij het ontwerpen van een logistieke faciliteit voor de lange termijn moeten toekomstige technologieën worden ingecalculeerd. Wanneer we nieuwe gebouwen ontwerpen, houden we rekening met potentiële laadstations voor elektrische voertuigen en toekomstige landingsplaatsen voor drones,” legt Helmold uit. “Deze zijn weliswaar nog niet overal een feit, maar de logistieke processen van de nabije toekomst zijn bijna niet voor te stellen zonder deze innovaties.”
Voor Prologis betekent de succesvolle ontwikkeling van logistieke faciliteiten een naadloze aanpassing aan de eisen van de locatie, een duurzame manier van werken, en de creatie van toegevoegde waarde voor zowel klanten als gemeenten. Maar hoe ziet de succesvolle samenwerking met steden en gemeenten eruit? Welke maatregelen neemt Prologis om de efficiency van de bedrijfsvoering van logistieke faciliteiten te verbeteren? Gina Helmold zal binnenkort verslag doen van de aanpak van deze uitdagingen.