In een recente studie deelde Dirk Sosef, vicepresident research & strategy bij Prologis Europe, twee fundamentele invloeden op supply chains: technologie en consumentenverwachtingen. Hij beschrijft hoe de activiteiten in de supply chain richting de consumenten verschuiven, en dat warehouses belangrijker zijn dan ooit. Een belangrijke conclusie is dat de Europese logistieke vastgoedmarkt wordt gekenmerkt door verscheidenheid.
Hoe kunnen we die verscheidenheid duiden? Hoe kunnen we het unieke DNA van elke submarkt vatten, zonder het grotere geheel uit het oog te verliezen? Prologis heeft de volgende marktclassificatie ontwikkeld om portfoliodiversificatie in Europa beter te begrijpen:
- Global gateways: toegangspoorten tot belangrijke economische centra.
- Critical supply chain links: strategische logistieke corridors met een substantieel verzorgingsgebied en toegang tot een aanzienlijke bevolking.
- Consumptiecentra: markten waar de logistieke vraag gericht is op lokale consumptie.
- Regionale hubs: kernmarkten met een regionale focus.
Bron: Prologis Research
Deze markten profiteren allemaal van structureel goede omstandigheden, door onder meer e-commerce en verstedelijking. Laten we dieper op de vier markttypes ingaan:
Global gateways
Global gateways bieden toegang tot grote economische hotspots. Het gaat om de meest liquide logistieke vastgoedmarkten van Europa, zoals Parijs, Londen en Frankfurt. Het gemiddelde bbp van deze submarkten ligt aanzienlijk boven het gemiddelde van de gehele markt. Global gateways kenmerken zich door zowel schaarste van grond als door een sterke structurele vraag.
Bron: Oxford Economics, Prologis Research
De marktvraag in global gateways is gevarieerd. Neem bijvoorbeeld West-Londen: de vraag wordt gestimuleerd door luchtvrachtdienstverleners vanwege de nabijheid van de luchthaven Heathrow, e-commercedistribiteurs vanwege de nabijheid van een dichtbevolkt en welvarend deel van Londen, en datacentra vanwege de goede toegang tot breedbandinternet.
Critical supply chain links
Logistieke corridors, oftewel critical supply chain links, zijn een integraal onderdeel van het pan-Europese supply chain netwerk. Deze markten beschikken over een hoogwaardige infrastructuur die toegang biedt tot grote verzorgingsgebieden en robuuste economische kansen. In deze markten stimuleert het hoge niveau van logistieke activiteit de vraag, zoals bijvoorbeeld blijkt uit het feit dat er meer vracht voor vervoer over de weg wordt geladen dan in andere markten.
Bron: Eurostat, Oxford Economics, Prologis Research
Het zuiden van Nederland is een voorbeeld van een critical supply chain link. Het is een uitstekende uitvalsbasis naar de andere EU-landen en kenmerkt zich door een hoogwaardige multimodale logistieke infrastructuur en een zeer efficiënte, goed opgeleide beroepsbevolking. Bovendien biedt de regio binnen een straal van 500 kilometer toegang tot 300 miljoen consumenten, met een hoge vraag als gevolg.
Consumptiecentra
Consumptiecentra zijn markten waar consumptie de belangrijkste economische factor is. Voorbeelden zijn de Midlands in het Verenigd Koninkrijk, Madrid en Warschau. Hoewel consumptie overal een groot aandeel in het bbp heeft, is dat in deze markten nog sterker het geval. In deze op consumenten gerichte markten hebben retailers normaal gesproken een grotere aanwezigheid op de lokale logistieke markt.
Bron: Oxford Economics, Prologis Research
Vestiging in de nabijheid van stedelijke conglomeraties brengt echter ook uitdagingen met zich mee, zoals het vinden van geschikte grondpercelen voor logistiek vastgoed. Infill-ontwikkeling is vaak de aangewezen manier om bij marktschaarste tóch tegemoet te komen aan de wens van de klant om zich dichter bij de consument te vestigen. In stedelijke gebieden blijven bij (her)ontwikkeling van industriegebieden en woonwijken soms stukken grond of gebouwen ongebruikt of onderbenut. Dat kan bijvoorbeeld gaan om gesloten fabrieken of om overheidsgebouwen die niet langer nodig zijn. Infill-ontwikkeling maakt dergelijke objecten weer productief door renovatie, herontwikkeling of nieuwbouw.
Regionale hubs
Deze hubs bevinden zich op centrale locaties in de regio en bedienen een groot aantal kleinere markten. Voorbeelden van regionale hubs zijn Boedapest, Poznan en Midden-Duitsland, allemaal gebieden met interessante groeimogelijkheden. Deze markten herstellen zich over het algemeen minder snel dan de grote economische metropolen, maar ze vertonen later in de cyclus juist sterkere groei. Zo voorspelt het Britse onderzoeksbureau Oxford Economics voor de periode 2017 tot 2027 voor deze hubs een bbp-groei van 25 procent tegenover een marktgemiddelde van 17 procent.
Bron: Oxford Economics, Prologis Research
Risicospreiding
Markten sluiten maar zelden precies aan op een enkel type uit deze classificatie. Zo is Zuid-Nederland niet alleen een critical supply chain link, maar ook een consumptiecentrum. Veel logistieke dienstverleners in deze regio zijn dan ook gericht op lokale consumptie. De marktclassificaties zijn gebaseerd op structurele kenmerken en zijn daarmee indicatief voor langeretermijntrends voor die gebieden. Ze kunnen daarom worden gebruikt als leidraad voor risicospreiding in vastgoedportefeuilles.
Doe mee aan het gesprek op EXPO REAL, de grootste vastgoed- en investeringsbeurs van Europa, waar Dirk Sosef een paneldiscussie zal leiden met Sophie van Oosterom (CBRE GI), Alexandra Krystalogianni (Allianz), Nick Preston (Tritax EuroBox), Tom Waite (JLL) en Ben Bannatyne (Prologis) over wat dit betekent voor professionals in logistiek vastgoed.