Terugblik huurtrends 2019: Balans tussen vraag en aanbod en ontwikkelpotentieel stuwen bovengemiddelde groei

Opvallende punten

• Met een huurgroei van 6% wereldwijd zet de groeitrend van de afgelopen jaren stevig door.
• In Noord-Amerika is de groei het sterkst in grote steden met een schaarste aan beschikbare grond.
• Europa noteert een huurgroei van 5% in een stabiliserende markt. 
• Bijna overal zijn de huurtegemoetkomingen verlaagd.

Wat wil dit zeggen? 

• Diverse factoren zoals schaarste aan grond en oplopende vervangingskosten zorgen voor een stijging in huurprijzen.
• De aanhoudende vraag en het beperkte aanbod leidt tot een felle concurrentieslag, vooral in de belangrijkste afzetmarkten.
• Bij het invullen van distributiebehoeften spelen operationele efficiency en in het bijzonder arbeidspotentieel mee. 

Vooruitblik

• De structurele trends die ondanks de economische onzekerheid wereldwijd tot nu toe de vraag naar bedrijfsruimte bepalen, zullen bedrijven met een logistiek netwerk aanzetten om verder uit te breiden. 
• Nu er meer rechtstreeks aan de consument wordt geleverd, is het voor winkelketens noodzakelijk om voorraden snel aan te vullen. Dit leidt tot het verplaatsen van distributie naar stadscentra. 
• De ongekend hoge huren momenteel voor nieuwe faciliteiten tonen niet alleen aan dat er grote behoefte is aan goede locaties, maar creëren ook een basis voor hogere huren bij projectontwikkeling. Dit zal de grondprijs doen stijgen. 
• Huurprijzen zullen het meest stijgen op zg. Last Touch® locaties in gebieden waar veel klanten wonen met een hoog inkomen.

Overzicht 1
HUURGROEI IN 2019 PER MARKT – DE TOP 70 LOGISTIEKE CLUSTERS WERELDWIJD

Overzicht wereldwijd

De Prologis Logistics Rent Index brengt trends in netto effectieve huurprijzen in kaart van logistiek vastgoed in de belangrijkste afzetmarkten in Noord-Amerika, Europa, Azië en Latijns-Amerika.  Onze unieke methode richt zich op de netto huur, zonder huurtegemoetkoming, voor logistiek vastgoed. Bij het samenstellen van de index, combineren wij onze kennis als Prologis Research over lokale marktontwikkelingen met data uit onze portfolio wereldwijd. Huurprijzen op regionaal en wereldwijd niveau zijn gewogen gemiddelden op basis van geschatte marktopbrengsten. 

Hoofdpunten

• Noord-Amerika en Europa belangrijkste groeimarkten in 2019. Huurprijzen stegen een factor 2 tot 3 ten opzichte van de lange-termijn verwachting.
• Groei was breed. Driekwart van de markten groeide met 2-8%.
• Locatiepremies stegen als gevolg van weinig leegstand en stijgende vervangingskosten. De stijging in huurprijzen varieerde binnen markten, waarbij er vooral vraag was naar Last Touch locaties. 
• Marktomstandigheden kunnen per markt resulteren in afwijkende groei. Huurprijzen in Duitsland en Brazilië stegen bijvoorbeeld met 6%. 
• Handelspolitiek heeft weinig effect gehad. Toegangsmarkten in de V.S., Europa en China presteerden bijvoorbeeld bovengemiddeld, een bewijs van de veerkracht van bepaalde consumentenmarkten.
• Aanbodrisico’s onder controle. Slechts een handvol markten waar het aanbod gevaar loopt, vertoonde een daling van de huurprijzen in 2019 (zoals Midlands, Guadalajara, Centraal Pennsylvania, Chongqing en Shenyang).

Overzicht 2
GROOTSTE STIJGERS 2019, WERELDWIJD

[i] The Prologis Rent Index was introduced in 2015 as a way to quantify and analyze rental growth trends across the global logistics real estate sector.

Vooruitblik op 2020

• Onzekerheid over economische omstandigheden en geopolitiek blijft. Er is in 2019 wel vooruitgang geboekt op diverse handelsterreinen (Brexit, NAFTA en V.S.-China Fase 1), maar er is nog veel werk aan de winkel. Ofschoon de beslissing om wel of niet te huren nog niet hieronder lijdt, zijn de bekoelde betrekkingen wel een belangrijk aandachtspunt.
• Structurele factoren wakkeren vraag aan. Zelfs in onzekere tijden is een moderne keten essentieel om de concurrentie voor te blijven. Klanten in de logistieke sector realiseren zich dat terdege en er is geen reden om aan te nemen dat dit gaat veranderen. 
• Personeel blijft een uitdaging. Toegang tot transportknooppunten is een belangrijk criterium, niet alleen voor efficiency maar ook voor werving van personeel.
• Daling van de rente kan invloed hebben op vastgoedontwikkeling. Nieuwe projecten worden wellicht haalbaarder, maar de schaarste aan grond blijft het belangrijkste obstakel.
• Grootste afzetmarkten zullen grootste huurprijsstijgingen vertonen. De behoefte aan ruimte vlakbij de eindgebruiker in combinatie met schaarste stuwt de huurprijs van multifunctioneel vastgoed omhoog.

Wat betekent dit voor de klant?

In de meeste markten zal ook in 2020 de beschikbare ruimte schaars zijn. Voor huurders op de logistieke markt is het dus zaak om ver vooruit te plannen. De beste locaties en bedrijfsruimten maken een efficiëntere bedrijfsvoering mogelijk vanwege lagere transportkosten (tijd en afstand) en het potentieel aan arbeidskrachten.

Wat betekent dit voor investeerders?

Nu bedrijven met een logistiek netwerk hun keten moderniseren op basis van data, zullen premies voor het huren van gewilde microlocaties stijgen omdat deze locaties efficiency mogelijk maken. Structurele beperkingen (zoals grond) zal een hogere huur dan het marktgemiddelde in de hand werken, zowel op korte als op lange termijn.

Verenigde Staten/Canada

Structureel opnieuw een uitzonderlijk jaar in de V.S. Nu logistieke bedrijfsruimte belangrijker wordt voor de omzet, vooral in de dichtstbevolkte gebieden, blijven de huren in Noord-Amerika gestaag stijgen. In 2019 bedroeg de stijging 8%. De effectieve huurstijging in Noord-Amerika over de afgelopen drie jaar was groter dan in andere, vergelijkbare markten wereldwijd. Operationele efficiency door op te schalen naar moderne faciliteiten wakkerde ook de vraag naar nieuwe, grotere centra aan in tal van deelmarkten in heel Noord-Amerika.

Oplopende vervangingskosten en meer faciliteiten drijven huren naar nieuw niveau. De huren worden niet alleen opgedreven door de strijd om de beperkte ruimte, ook de markt voor vastgoedontwikkeling speelde een grotere rol in 2019. Vervangingskosten voor logistiek vastgoed stegen sterk, voornamelijk veroorzaakt door de schaarste aan grond nu ontwikkelaars met elkaar concurreren om aan deze behoefte te voldoen. In sommige dichtbevolkte gebieden zijn de grondprijzen ruwweg verdubbeld in een paar jaar. De bouwkosten in 2019 zijn ook gestegen in heel Noord-Amerika, en wel met zo’n 3-5% nadat ze in 2018 al met 9% waren gestegen. Een stijging in de lonen, kosten van bouwmaterialen en leges lag hieraan ten grondslag. 

Deze trends zijn duidelijker wanneer de vraag het aanbod overstijgt. In algemene zin geldt dat hoe dichter een logistiek centrum bij de eindgebruiker staat, hoe groter de vraag is van potentiële gebruikers en hoe minder grond er beschikbaar is om aan die vraag te voldoen. Deze dynamiek heeft geleid tot een historisch lage leegstand en een hevige concurrentiestrijd om beschikbare ruimte én grond. De grootste stijging in de huurprijs doet zich dan ook voor in grote steden waar de vraag het aanbod overstijgt. De lijst werd in 2019 aangevoerd door Toronto (18% stijging), NJ-NYC (17%), Zuid-California (12%) en Seattle (12%). 

Overzicht 3
HUURPRIJZEN IN V.S./CANADA
$/sf/yr

Overzicht 4
2019 GROOTSTE STIJGERS V.S./CANADA

Europa

De grootste stijging ooit. De netto effectieve huur steeg in 2019 met ruim 5% voor heel Europa, de grootste stijging ooit. Deze groei wordt veroorzaakt door een stijging van de normale huur (headline rent). Tegemoetkomingen in de huur worden de laatste jaren minder toegepast, en in de meeste Europese markten komen incentives als gratis huur niet of nauwelijks nog voor.

Historisch lage leegstand en stijgende vervangingskosten wakkeren groei aan. De markt bleef stabiel in 2019. Er was aanbod, maar de grote vraag leidde tot een leegstand van slechts 3,7% in Europa—lager dan vergelijkbare regio’s wereldwijd. Schaarste aan grond neemt toe in de belangrijkste markten. Daarnaast bleven vervangingskosten sterk stijgen vanwege hogere bouwkosten en toegenomen grondprijzen. In vastgoedontwikkeling wordt uitgegaan van hogere huurprijzen om het vereiste rendement te behalen.

Het Europese vasteland vertoonde bovengemiddeld groei van 6%+ voor derde jaar op rij. Twee opvallende trends waren hier zichtbaar. Op de eerste plaats lieten volwassen markten zoals het Rijn-Roergebied, Zuid-Nederland, Stockholm en Praag een verdere stijging in huurprijzen zien. Een positief marktsentiment en schaarste dreven de huurprijs hier op. Daarnaast werd er huurgroei gerealiseerd in markten die nog in een vroege fase verkeren, zoals in Frankrijk, Italië en Polen. Verbeterde marktomstandigheden in combinatie met stijgende vervangingskosten zorgden voor een stijging in de relatief lage huren in deze markten. Interessant is dat ook zeehavens waar mondiaal handel wordt gedreven een sterke groei vertoonden. Rotterdam en Hamburg, behorend tot de grootste containerhavens in Europa, noteerden een groei van meer dan 6%. De schaarste aan grond en de enorme, veelzijdige vraag zorgen hier voor voldoende veerkracht, ondanks de recente spanningen in handelsbetrekkingen.

Overzicht 5
EUROPESE HUURPRIJZEN
€/sqm/yr

Overzicht 6
2019 EUROPESE BELANGRIJKSTE STIJGERS

Latijns-Amerika

Mexico vertoont lichte groei. Vraag en aanbod in de belangrijkste zes markten hielden elkaar redelijk in evenwicht, met een gemiddelde leegstand van ~4,5%.  De vraag naar logistiek vastgoed was echter beduidend groter dan de algemene economische trend. De wereldwijde teruggang in de maakindustrie en het zwakke vertrouwen in de eigen economie eisten hun tol van de huurprijzen in 2019. Over het geheel genomen nam de markthuur in 2019 weliswaar iets toe, maar de stijging bleef achter bij de CPI en de verwachtingen die lage leegstandsniveaus en een gezond economisch klimaat in de V.S. scheppen. 

Mooie vooruitzichten in Brazilië. Na enkele matige jaren zet het herstel in Brazilië nu stevig door. Het leegstandsniveau blijft gemiddeld aan de hoge kant, maar de markt voor moderne faciliteiten in de beste deelmarkten met goede locaties normaliseerde in 2019. Hier steeg de huur sterker dan de inflatie. Het investeringsniveau in logistiek vastgoed bleef hoog, geholpen door een verlaging van de SELIC rente (het daggeldrentetarief in Brazilië) met 200 basispunten – een steuntje in de rug voor een stevige cap rate compressie. Effectieve markthuren blijven ~35% onder de vorige piek in 2014 en de cyclische economie lijkt meer voet aan de grond te krijgen.

Azië

Huurgroei in Japan houdt aan. In een stabiele economie en een licht verbeterde markt voor logistiek vastgoed, lieten alle deelmarkten in Japan een lichte groei in huurprijzen zien van 0,5% tot 1,5%, lager dan de trend maar in lijn met de huidige lage inflatie. Deelmarkten in Tokyo en Osaka die voorheen kampten met weinig aanbod herstelden zich gedurende 2019, maar de ongekend hoge vraag oversteeg het bestaande en nieuwe aanbod. De gemiddelde leegstand daalde daardoor tot slechts enkele procenten. Last Touch vastgoed in Tokyo liet de sterkste stijging van de huur zien, maar deze stijging is nog steeds bescheiden vergeleken met andere dichtbevolkte wereldmarkten. 

In China is er verschil tussen volwassen en opkomende markten. Het krappe aanbod in de beste stedelijke gebieden resulteerde in een gezonde groei van zo’n 5%. De sterke en veelzijdige vraag van klanten in de geïntegreerde stedelijke clusters dreef prijzen op, vooral in Shanghai, Beijing en Guangzhou. Dit geldt niet voor markten waar het aanbod minder beperkt was, zoals met name in het westen van China, waar de huren daalden vanwege een tijdelijk overschot in combinatie met een dip in de auto-industrie. Per deelmarkt kan dit echter verschillen: hoe dichter bij een stedelijk gebied hoe hoger de gemiddelde groei, vanwege de vraag van 3PL (third party logistics) en retailers. Handelsmarkten blijven stevig uitbreiden vanwege hun grote afzetmarkt en de geopolitiek heeft nog geen effect op de logistieke vastgoedsector, hoewel dit in algemene zin wel een risicofactor blijft. 

[i] CBRE, NAI, Solili and Prologis view of modern stock.

2020: De Prologis research vooruitzichten

2020 wordt op een aantal terreinen vergelijkbaar met 2019—krappe lokale marktomstandigheden, meer focus op het moderniseren van de supply chain strategie en op consumenten—maar wel tegen een achtergrond van onzekerheid vanwege spanningen op het wereldtoneel en economische zijwind. Omdat de huurprijs voornamelijk wordt bepaald door de balans tussen vraag en aanbod, verwacht Prologis Research dat de huren in 2020 verder zullen stijgen. De grootste stijging kan verwacht worden in gebieden waar ontwikkelingsmogelijkheden beperkt zijn, vanwege schaarste aan grond, strikte zonering en arbeidspotentieel, hetgeen zich vertaalt naar hoge grondprijzen en bouwkosten. Hoewel het versoepelen van de rentetarieven de realisatie van projecten haalbaarder zal maken, blijft de beschikbaarheid aan bebouwbare grond een obstakel.

Bijlage: Niveau van huurtegemoetkoming wereldwijd

In dit hele rapport kijkt Prologis Research alleen naar de trends in de netto effectieve huurprijzen. De netto effectieve huur is de huur zonder huurtegemoetkoming. Op deze manier kunnen we veranderingen in de echte economische waarde van het aanbod monitoren. Sinds het rapport uit 2016 zijn de huurtegemoetkomingen wereldwijd gedaald, zoals in onderstaand diagram is weergegeven.

Overzicht 7
HUURTEGEMOETKOMINGEN, WERELDWIJD
Maanden per jaar

Voetnoten

[1] Regionale en wereldwijde groeipercentages van de huurprijs waarnaar in het hele rapport verwezen wordt, zijn gewogen gemiddelden van groeipercentages op marktniveau, met een schatting van de marktomzet als wegingsfactor.
[1] De Prologis Rent Index werd voor het eerst gebruikt in 2015 als middel om de huurtrends in de wereldwijde logistieke vastgoedsector te kwantificeren en te analyseren.  
[1]CBRE, NAI, Solili en Prologis kijk op hedendaagse aandelen
 

Forward-Looking Statements

This material should not be construed as an offer to sell or the solicitation of an offer to buy any security. We are not soliciting any action based on this material. It is for the general information of customers of Prologis.

This report is based, in part, on public information that we consider reliable, but we do not represent that it is accurate or complete, and it should not be relied on as such. No representation is given with respect to the accuracy or completeness of the information herein. Opinions expressed are our current opinions as of the date appearing on this report only. Prologis disclaims any and all liability relating to this report, including, without limitation, any express or implied representations or warranties for statements or errors contained in, or omissions from, this report.

Any estimates, projections or predictions given in this report are intended to be forward-looking statements. Although we believe that the expectations in such forward-looking statements are reasonable, we can give no assurance that any forward-looking statements will prove to be correct. Such estimates are subject to actual known and unknown risks, uncertainties and other factors that could cause actual results to differ materially from those projected. These forwardlooking statements speak only as of the date of this report. We expressly disclaim any obligation or undertaking to update or revise any forward-looking statement contained herein to reflect any change in our expectations or any change in circumstances upon which such statement is based.

No part of this material may be (i) copied, photocopied or duplicated in any form by any means or (ii) redistributed without the prior written consent of Prologis.

About Prologis Research

Prologis’ Research department studies fundamental and investment trends and Prologis’ customers’ needs to assist in identifying opportunities and avoiding risk across four continents. The team contributes to investment decisions and long-term strategic initiatives, in addition to publishing white papers and other research reports. Prologis publishes research on the market dynamics impacting Prologis’ customers’ businesses, including global supply chain issues and developments in the logistics and real estate industries. Prologis’ dedicated research team works collaboratively with all company departments to help guide Prologis’ market entry, expansion, acquisition and development strategies.

About Prologis

Prologis, Inc. is the global leader in logistics real estate with a focus on high-barrier, high-growth markets. As of December 31, 2019, the company owned or had investments in, on a wholly owned basis or through co-investment ventures, properties and development projects expected to total approximately 814 million square feet (76 million square meters) in 19 countries.

Prologis leases modern distribution facilities to a diverse base of approximately 5,000 customers across two major categories: business-to-business and retail/online fulfillment.