Prologis Research: Europees logistiek vastgoedsector van €500 miljard kampt met structureel tekort van €150 miljard

• Vraag naar moderne logistieke ruimte blijft stijgen, maar nieuwbouw wordt belemmerd
• Nederland een voorbeeld van hoe netcongestie, stikstof en publieke weerstand ontwikkeling vertragen

AMSTERDAM, 30 september 2025 – De Europese logistieke vastgoedsector, met een waarde van circa €500 miljard, kent een structureel tekort van ruim €150 miljard. Dat blijkt uit de nieuwe whitepaper van Prologis Research, Persistent Supply Constraints Position Europe For Value Growth.

Regelgeving, beperkingen in infrastructuur, milieu-eisen en politieke weerstand maken het steeds lastiger logistiek vastgoed te ontwikkelen. Tegelijkertijd neemt de vraag gestaag toe, gedreven door e-commerce, de behoefte aan stabiele toeleveringsketens en verstedelijking. Het gat tussen vraag en aanbod wordt daardoor steeds groter.

Acht jaar en €150 miljard om gat te dichten 

De Modern Logistics Concentration (MLC)-index van Europa, die logistieke ruimte afzet tegen het aantal huishoudens, staat op 30 – tegenover 75 in de VS. Voor Europa, met zijn compactere steden en efficiëntere netwerken, zou een score van 50 realistischer zijn, maar ook dan blijft er sprake van een groot tekort.

“Zelfs bij een betere balans tussen huishoudens en logistieke ruimte zou het tekort fors zijn. Met de huidige bouwsnelheid duurt het zo’n acht jaar en is ruim €150 miljard nodig om dit gat te dichten”, aldus Eva van der Pluijm-Kok, Vice President Research bij Prologis Europe.

Stedelijke schaarste drijft huurprijzen op

Vooral in stedelijke gebieden is de ruimte om te bouwen beperkt. Daardoor schuift nieuwbouw steeds verder op naar buitengebieden, terwijl de vraag in steden juist het grootst is. Dit leidt tot bovengemiddelde huurstijgingen: zogenoemde City- en Last Touch-locaties lieten de afgelopen drie jaar een groei zien van 150 tot 240 basispunten boven het Europese gemiddelde. Ook de kwaliteit van panden speelt een rol: moderne faciliteiten in markten waar huurders iets te kiezen hebben leveren zo’n 9% meer huur op. 

Hoewel de leegstand licht is toegenomen, blijft modern aanbod schaars. Huurders hebben voorkeur voor moderne, duurzame gebouwen op strategische plekken. Deze dynamiek drijft de huurprijzen op en benadrukt de blijvende waarde van modern logistiek vastgoed.

Nederland: netcongestie, stikstof en verdozing

Nederland is uitgegroeid tot één van de moeilijkste markten voor logistieke ontwikkeling in Europa. De schoen wringt vooral in de Randstad, maar ook in Zuid-Nederland. Ruimte is daar een uitdaging maar ook de beschikbaarheid van elektriciteit staat onder druk. Er zijn veel uitdagingen. Zo ziet het ook Head of Capital Deployment & Leasing Benelux van Prologis Gina Helmold: “Netcongestie is nijpend, terwijl de stikstofcrisis de uitgifte van vergunningen beperkt. Daar komt bij dat lokale weerstand tegen nieuwe distributiecentra – vaak bestempeld als ‘verdozing’ van het landschap – de politieke druk verder heeft opgevoerd. Vergunningsprocedures zijn complexer en tijdrovender geworden, waardoor nieuwe aanvragen worden ontmoedigd. 

Goed gelegen faciliteiten behouden waarde

“Schaarste in Europees logistiek vastgoed is structureel, niet cyclisch”, zegt Ben Bannatyne, President Prologis Europe. “Voor klanten is toegang tot moderne, duurzame ruimte op goede locaties belangrijker dan ooit. Voor investeerders is dit een bevestiging van de blijvende waarde van goed gelegen faciliteiten, waar schaarste de prestaties blijft stuwen. Dankzij onze schaalgrootte, netwerk en onze slagkracht kunnen wij leveren waar anderen moeite hebben – en zo zorgen voor langetermijnwaarde voor onze stakeholders.”