Supply chains blijven essentieel. Hoewel de omstandigheden op korte termijn nog steeds onzeker zijn, wordt een recessie steeds waarschijnlijker. Prologis heeft vijf gebieden geïdentificeerd die de marktomstandigheden zullen bepalen. De huidige ontwikkelingen hebben daarnaast geleid tot twee nieuwe structurele vraagstimulansen, namelijk (i) de behoefte aan meer voorraden, aangezien voor de toeleveringsketens veerkracht boven efficiëntie geldt, en ii) de opnieuw versnelde invoering van e-commerce.

Vijf thema's die de marktomstandigheden voor logistiek vastgoed op korte termijn bepalen:

1. COVID-19 en recessies. De uitbraak van het coronavirus in de VS en Europa, en de corrigerende maatregelen, zijn aanzienlijk. De economische activiteit is in de zwaarst getroffen markten bijna tot een stilstand gekomen, wat onder meer kan leiden tot grote risico's voor het midden- en kleinbedrijf. De vraag naar logistiek vastgoed zal ook worden getroffen, hoewel de daadwerkelijke impact nog onduidelijk is. Als reactie op de verslechterende economische situatie zijn er wereldwijd fiscale en monetaire stimuleringsmaatregelen aangekondigd.
2. Sterk momentum. Gedreven door modernisering van de supply chains en e-commerce, heeft de klantvraag de verwachtingen de afgelopen jaren voortdurend overtroffen, met een jaarlijkse groei van 23,2 – 27,9 miljoen m². In de VS is de leegstand gedaald van 10% in 2010 naar minder dan 5% in 2019, een historisch laag niveau. 280 bps onder het laagste niveau van de vorige cyclus. Op dit niveau zou het meer dan 32,5 miljoen m² aan leegstand vergen om uit te komen op de evenwichtsratio van 7%.
3. Veerkracht en gevarieerde vraag. De totale leaseactiviteit bleef stabiel in februari en begin maart, zelfs toen de uitbraak zich uitbreidde. In de praktijk zien we activiteit bij organisaties die in essentiële dagelijkse behoeften voorzien (via e-commerce en snelle aanvulling van winkels), zoals levensmiddelen/dranken, consumentenproducten en detailhandel. Ook bij gezondheidszorg (medische apparatuur en benodigdheden en farmaceutische producten) zien we meer activiteit. Deze markt staat voor bijna 5% van ons klantenbestand. Deze groei kan helpen om klappen in andere sectoren, zoals events, reizen, hospitality en de auto-industrie op te vangen.
4. Zendingen uit China. We verwachten een eenmalige impuls zodra er weer goederen door de supply chains in China gaan stromen. Sommige klanten zijn bezorgd over de capaciteit, gezien het aanzienlijke inhaalvolume van China en het feit dat dit naar verwachting in april en mei zal aankomen. Vorige week zijn de spotprijzen voor vrachtzendingen naar het Westen met 18% gestegen doordat bedrijven streden om de beperkte scheepscapaciteit.¹
5. De vertraging van ontwikkelingen begint. Ontwikkelaars zijn begonnen met het vertragen van nieuwe projecten en de financiering van de bouw is afgenomen. Deze trend is sterker voor speculatieve projecten versus build to suit. Bovendien heeft het werk aan projecten die al in gang zijn gezet in gebieden met de ergste uitbraken vertraging opgelopen door de werkbeperkingen en een onderbreking van gemeente inspecties. De impact is al deels te zien in maart en het eerste kwartaal van 2020, maar de huidige besluitvorming zal een grotere impact hebben op de startvolumes in april en daarna. In de laatste cyclus, daalden de leveringen met ongeveer 50% in één tot twee kwartalen en met meer dan 90% in ongeveer vier kwartalen.²

Structurele drijvende krachten komen in beeld. In ons eerste COVID-19 rapport merkten we op dat we juist, na de huidige periode van onzekerheid, toename in de logistieke vastgoedvraag verwachten door de groei van voorraden en e-commerce adoptie (stay at home economy). De recente activiteiten geven vertrouwen in deze drijvende krachten.

• Toenemende voorraadniveaus door veerkracht boven efficiëntie. Stockouts en gederfde inkomsten zijn de laatste weken gemeengoed geworden. Dit is een les voor supply chains, vooral omdat de voorraadkosten dalen  (naast de ultra lage rente). Daarnaast accentueert de volatiliteit van de supply chains – eerst een vertraging en nu een push van producten – het belang van flexibiliteit en bedrijfscontinuïteitsplanning. Een ruwe schatting van de inventarisatietrends in de VS, impliceert dat een bedrijfsinventarisatietoename van 5% zou kunnen leiden tot 46.5 – 65 miljoen m² additionele vraag naar vierkante meters.
• Versnelde adoptie van e-commerce. Online winkelen blijkt van onschatbare waarde in deze tijd van nood. Steeds meer consumenten kiezen voor thuisbezorging – ook degenen die in eerste instantie wellicht weerstand boden tegen online winkelen. Zo bereikten de downloads van apps voor het thuisbezorgen van boodschappen een recordaantal. Wereldwijd steeg het aantal zoekopdrachten naar "boodschappenbezorging" met 450%, in vergelijking tot vorig jaar maart.³ In het vierde kwartaal van 2019 werd 11% van de retailtransacties online afgerond.⁴ Nu lijkt de COVID-19-uitbraak een katalysator te zijn voor gedragsverandering bij consumenten. Met als resultaat een versnelde adoptie en een verhoging van het maximale aantal online transacties.

Onzekerheid domineert de korte termijnvooruitzichten. Recessies leiden tot minder economische activiteit en vertraagde besluitvorming aan klantzijde. Dit geldt voor alle vormen van onroerend goed, inclusief logistiek vastgoed. We hebben verschillende potentiële compenserende factoren geïdentificeerd die exclusief zijn voor de logistieke vastgoedsector. Het zal echter tijd kosten om het belang, de impact en de daadwerkelijke prestaties van deze factoren vast te stellen.

Prologis zet zich in om partners en stakeholders te blijven informeren. Basisfeiten zijn belangrijker dan ooit in tijden van extreme onzekerheid in een zeer dynamische situatie. Prologis heeft een breed klantportfolio, wat het mogelijk maakt om de juiste verbanden te leggen over verschillende geografieën, industrieën, klanten en de grotere gemeenschap. Daarnaast kwantificeren we onze business, wat het mogelijk maakt om feiten vast te stellen, inzichten te genereren en nieuwe trends te benoemen. Als gevolg kunnen we de mogelijkheden en risico’s in onze markt nauwkeuriger meten. Naarmate de situatie zich verder ontwikkelt, zullen wij ons in zetten om tijdig updates te blijven geven.

Voetnoten

1. Shanghai Containerized Freight Index

2. CBRE-EA

3. Apptopia, Google Trends as of March 17, 2020

4. U.S. Census

Forward-Looking Statements

This material should not be construed as an offer to sell or the solicitation of an offer to buy any security. We are not soliciting any action based on this material. It is for the general information of customers of Prologis.

This report is based, in part, on public information that we consider reliable, but we do not represent that it is accurate or complete, and it should not be relied on as such. No representation is given with respect to the accuracy or completeness of the information herein. Opinions expressed are our current opinions as of the date appearing on this report only. Prologis disclaims any and all liability relating to this report, including, without limitation, any express or implied representations or warranties for statements or errors contained in, or omissions from, this report.

Any estimates, projections or predictions given in this report are intended to be forward-looking statements. Although we believe that the expectations in such forward-looking statements are reasonable, we can give no assurance that any forward-looking statements will prove to be correct. Such estimates are subject to actual known and unknown risks, uncertainties and other factors that could cause actual results to differ materially from those projected. These forward-looking statements speak only as of the date of this report. We expressly disclaim any obligation or undertaking to update or revise any forward looking statement contained herein to reflect any change in our expectations or any change in circumstances upon which such statement is based.

No part of this material may be (i) copied, photocopied, or duplicated in any form by any means or (ii) redistributed without the prior written consent of Prologis.

About Prologis Research

Prologis’ Research department studies fundamental and investment trends and Prologis’ customers’ needs to assist in identifying opportunities and avoiding risk across four continents. The team contributes to investment decisions and long-term strategic initiatives, in addition to publishing white papers and other research reports. Prologis publishes research on the market dynamics impacting Prologis’ customers’ businesses, including global supply chain issues and developments in the logistics and real estate industries. Prologis’ dedicated research team works collaboratively with all company departments to help guide Prologis’ market entry, expansion, acquisition and development strategies.

About Prologis

Prologis, Inc., is the global leader in logistics real estate with a focus on high-barrier, high-growth markets. As of December 31, 2019, the company owned or had investments in, on a wholly owned basis or through co-investment ventures, properties and development projects expected to total approximately 964 million square feet (89 million square meters) in 19 countries.

Prologis leases modern logistics facilities to a diverse base of approximately 5,500 customers across two major categories: business-to-business and retail/online fulfillment.

Download report