Vijfde uitgave: Veranderde supply chains genereren nieuwe vraag

In de vijfde editie van onze speciale serie over COVID-19 en de implicaties daarvan op logistiek vastgoed, kwantificeren we de potentiële vraagtoename op lange termijn als gevolg van hogere voorraadniveaus en een versnelde invoering van e-commerce, in de derde fase van de wereldwijde pandemie, die we het “nieuwe normaal” noemen.

Introductie

Versnelde e-commerce adoptie en hogere voorraadniveaus hebben het potentieel om meer dan 37 miljoen m2 additionele Amerikaanse vastgoedvraag te genereren, of zelfs 14 – 18,6 miljoen m2 per jaar gedurende twee tot drie jaar.

  • De aanvulling van toeleveringsketens voor toegenomen e-fulfillment zouden moeten leiden tot een stijgende netto vraag van 13 – 17,1 miljoen m2 in totaal. De vraag naar E-fulfillment zal waarschijnlijk het grootst zijn op locaties in de buurt van eindgebruikers, zoals in Last Touch® en stadsdistributielocaties.
  • De voorraden zouden met 5-10% kunnen toenemen ten behoeve van veerkracht, met als resultaat 26,5 – 53 miljoen m2 van de totale stijgende vraag. De nieuwe vraag als gevolg van de toename van de voorraden zal gelijkmatiger over de distributienetwerken worden gespreid.

Versnelde adoptie van e-commerce vereist investering in distributiecapaciteit

Elke aandeelverschuiving van 100 bps van fysieke naar online retail vertaalt zich in 4,3 miljoen m2 netto vraag in de V.S. Met een penetratiepercentage dat al met 100-150 bps per jaar stijgt,3  impliceert de 30% groei in e-commerce4  van maart tot midden-april dat dit zou kunnen stijgen met 300-400 bps in 2020, wat een toename van 13 – 17,1 miljoen m2 oplevert. Dit verklaart de kannibalisatie van de fysieke retail. Een deel van deze vraag is al gerealiseerd in de race tegen de coronaviruspandemie, maar de reële uitbreiding in distributiecapaciteiten kan nog meer dan een jaar duren. Naast de groeiende vraag naar retail, zouden ook de pakketbezorging- en verpakkingsbedrijven moeten profiteren van een toename van zendingen direct naar de consument. Servicevereisten en de noodzaak om de transportkosten te optimaliseren zullen waarschijnlijk de vraag naar Last Touch® en stadsdistributiefaciliteiten verhogen.

Snellere e-commerce adoptie vereist grotere investeringen in supply chains uit de lage penetratie-industrieën, zoals supermarkten. Verschillende klantindustrieën bevinden zich nog in de beginfase  van e-commerce, zoals de voedselindustrie en bouwmarkten. In de afgelopen weken hebben supermarkten een 3-4x jaar-op-jaar stijging van de online verkoop aangekondigd. Hoewel misschien niet al deze groei blijvend is, zullen nieuwe gebruikers vertrouwd zijn geworden met e-commerce en de voordelen ervan hebben ervaren. Groei in deze categorie zal de vandaag besteld, vandaag of morgen in huis, vereisten versterken. Terwijl de 3-5 dagen levering al een uitdaging was voor deze categorie. Waar de consument doorgaans korte planningen heeft. Deze industrieën hebben relatief kleine e-fulfillment activiteiten, en de doorontwikkeling van hun toeleveringsketens zal aanzienlijke investeringen in vastgoed vergen. Logistieke specialisten zullen van deze verschuiving kunnen profiteren. Daarentegen, hebben industrieën zoals Diversified Retail en Electronics gevestigde e-fulfillment activiteiten, maar genieten ook nog steeds een hoge omzetgroei.

 

Exhibit 1
E-COMMERCE SHARE OF RETAIL SALES

 

Hogere voorraden leiden tot substantiële vraaggroei

Voor elke 100 bps voorraadgroei is naar schatting 5,3 miljoen m2 additionele Amerikaanse vastgoedvraag. Teruggaan naar de verhouding tussen voorraad en verkoop van 1,45 naar het gemiddelde van 1,65 in de jaren ’90, vereist een voorraadtoename van 15% bij een constante omzet.5 Terwijl deze waarschijnlijk staat voor het hoge niveau van de potentiële respons, heeft de pandemie de compromissen blootgelegd die supply chains toepassen ten ben hoeve van efficiënte. Deze ketens waren niet in staat om klanten te bedienen en verloren daardoor inkomsten. Het aanhouden van extra voorraad is voor alle klanten beheersbaar en relatief eenvoudig te implementeren. Bovendien zullen de draagkosten laag blijven gezien de record-lage rente. We hebben 5-10% voorraadgroei gemodelleerd,  die een additionele behoefte van 26,5 – 53 miljoen m2 zou opleveren in de VS. Wij verwachten dat deze verschuiving zal leiden tot een brede logistieke vraaggroei, met een nadruk op de grote consumentenpopulaties en toegang tot transport en moderne faciliteiten.

 

Exhibit 2
INVENTORIES-TO-SALES RATIO, RETAILERS

 

Veel klanten zullen waarschijnlijk hogere voorraadniveaus opbouwen om te zorgen voor veerkrachtige toeleveringsketens. Verschillende klantgroepen staan bekend om hun ‘lean’  toeleveringsketens, waaronder Food & Beverage, Elektronica/apparaten, gezondheidszorg en gediversifieerde detailhandel. In het "nieuwe normaal” zou de additionele logistieke vastgoedvraag, door een herbeoordeling van ideale voorraadniveaus, zich kunnen concentreren in klantindustrieën die weinig buffervoorraden aanhielden voor COVID-19.

 

Exhibit 3
INVENTORIES-TO-SALES RATIO

 

Stay-at-Home economie outperformers zullen de post-COVID herstructurering aanjagen

Supermarkten, gezondheidszorg, consumentenproducten en gediversifieerde detailhandel
behoren tot de topsegmenten die klaar zijn voor een blijvende e-commerce impact en voorraadherbeoordeling. Deze klantgroepen, garant voor ongeveer een derde van de Prologis-portefeuille, vertegenwoordigen de meerderheid van de logistieke vastgoedklant. Ze zijn goed gepositioneerd voor outperformance gedurende de gehele herstelperiode.6 Als gevolg daarvan, verwachten we dat aanpassingen aan de toeleveringsketens snel zullen plaatsvinden omdat de onzekerheid afneemt in het "nieuwe normaal".


Nieuwe inkoopmethoden creëren nieuwe verbruikscentra

Plannen gericht op toekomstige verstoringen kunnen veel industrieën geleidelijk sturen in de richting van grotere diversiteit in productielocaties, inclusief on- en near-shoring. Terwijl het productieproces
veel minder logistieke vraag genereert vergeleken met het verbruik van toeleveringsketens, kunnen verschoven productielocaties leiden tot nieuwe verbruikscentra die door klanten van logistiek vastgoed moeten worden bediend in velen industrieën. Goedkope productiecentra zoals in Mexico en Midden- en Oost-Europa beginnen een verhoogde belangstelling te zien. Deze veranderingen - die complexer en kostbaarder zijn vergeleken met de relatief eenvoudige distributienetwerkverschuivingen hierboven beschreven -  zijn waarschijnlijk een lange termijn trend die zich afspeelt over jaren.

Conclusie

We verwachten dat de lessen die we hebben geleerd uit de pandemie, de logistieke vastgoed vraag zullen doen toenemen in het “nieuwe normaal”. Prologis Onderzoek schat dat minsten 37.000 m2 van de totale additionele vraag in de V.S. in de volgende twee tot drie jaar zal worden gecreëerd, naarmate bedrijven zich aanpassen aan hogere e-commerce volumes en grotere voorraadniveaus. Groei in direct-to-consumer leveringsvolumes en snelle aanvulbehoeften zullen de nadruk blijven leggen op logistiek vastgoed dat dichter bij de eindgebruiker staat.

Voetnoten

1. Based on $5.5T 2019 retail sales, of which 100 bps is $55B in retail sales. Intensity of use as
follows: 1.168 MSF per billion for online and 328 KSF per billion in-store (840 KSF net per billion).
2. Based on coefficients from a 2-factor OLS regression of real retailer inventories and real retail
sales on U.S. logistics real estate demand growth, spanning from 1992 to 2019.
3. U.S. Census Bureau Quarterly E-commerce Report
4. Rakuten Intelligence
5. Retailer inventories to sales ratio, U.S. Census Bureau, 1990s average from 1992 to 1999, as
data reporting begins in 1992.
6. For more detail, see https://www.prologis.com/logistics-industry-research/customer-resilienceamid-high-economic-volatility

 

Forward-Looking Statements

This material should not be construed as an offer to sell or the solicitation of an offer to buy any security. We are not soliciting any action based on this material. It is for the general information of customers of Prologis.

This report is based, in part, on public information that we consider reliable, but we do not represent that it is accurate or complete, and it should not be relied on as such. No representation is given with respect to the accuracy or completeness of the information herein. Opinions expressed are our current opinions as of the date appearing on this report only. Prologis disclaims any and all liability relating to this report, including, without limitation, any express or implied representations or warranties for statements or errors contained in, or omissions from, this report.

Any estimates, projections or predictions given in this report are intended to be forward-looking statements. Although we believe that the expectations in such forward-looking statements are reasonable, we can give no assurance that any forward-looking statements will prove to be correct. Such estimates are subject to actual known and unknown risks, uncertainties and other factors that could cause actual results to differ materially from those projected. These forward-looking statements speak only as of the date of this report. We expressly disclaim any obligation or undertaking to update or revise any forward looking statement contained herein to reflect any change in our expectations or any change in circumstances upon which such statement is based.

No part of this material may be (i) copied, photocopied, or duplicated in any form by any means or (ii) redistributed without the prior written consent of Prologis.

About Prologis Research

Prologis’ Research department studies fundamental and investment trends and Prologis’ customers’ needs to assist in identifying opportunities and avoiding risk across four continents. The team contributes to investment decisions and long-term strategic initiatives, in addition to publishing white papers and other research reports. Prologis publishes research on the market dynamics impacting Prologis’ customers’ businesses, including global supply chain issues and developments in the logistics and real estate industries. Prologis’ dedicated research team works collaboratively with all company departments to help guide Prologis’ market entry, expansion, acquisition and development strategies.

About Prologis

Prologis, Inc., is the global leader in logistics real estate with a focus on high-barrier, high-growth markets. As of December 31, 2019, the company owned or had investments in, on a wholly owned basis or through co-investment ventures, properties and development projects expected to total approximately 964 million square feet (89 million square meters) in 19 countries.

Prologis leases modern logistics facilities to a diverse base of approximately 5,500 customers across two major categories: business-to-business and retail/online fulfillment.

 

Related Materials