Echter, concludeert nieuw Prologis-onderzoek: Logistiek vastgoed - Sizing the Retail Conversion Opportunity, dat de vele economische, politieke, fysieke en juridische uitdagingen ervoor zorgen dat deze trend een beperkte impact heeft op het reeds geplaatste logistieke aanbod, de balans tussen vraag en aanbod, en toekomstige groei. Het meest opvallende effect binnen de retail is de herontwikkeling van winkelcentra, met name voor winkelcentra die niet leidend zijn in hun verzorgingsgebied en de centra die het meest geraakt worden door online uitgaven.
Hoewel het Prologis-rapport is gebaseerd op de Amerikaanse markt, zullen de trends die het onderzoek vaststelt waarschijnlijk ook in bepaalde mate te herkennen zijn in Europa, afhankelijk van de nationale retail sector en de levensvatbaarheid ten opzichte van alternatieve toepassingen, zoals logistiek. Er zijn echter belangrijke verschillen tussen de Amerikaanse en Europese winkellandschappen, aldus Dirk Sosef, Vice President Research & Strategy: “Europa heeft een groter aantal winkelstraten in historische stadscentra en minder geraakte pan-regionale retailers zoals JC Penny of Sears in de VS. "
Retail-to-Logistics-conversie is complex en kent vele praktische uitdagingen, waardoor het naar verwachting lang zal duren voordat de transformatie plaatsvindt. Prologis onderzocht een reeks potentiële conversies en identificeerde vier uitdagingen waarmee deze transformaties gepaard gaan:
- Economisch, inclusief opnieuw verhuren als retail; hogere en betere gebruiksopties, waaronder appartementen; en een hoge kostenbasis als logistiek naast de reeds frequent aanwezige lokaal concurrerende alternatieve logistieke deelmarkten.
- Politiek, inclusief restrictieve bestemmingsplannen en rechten; tegenstand van de gemeenschap; en, zorgen over ‘downzoning’ waaronder een vermeend verlies van omzetbelastinginkomsten.
- Fysiek, inclusief lastige herconfigureerbaarheid van bestaande structuren; inefficiënte lay-outs / geometrie van het terrein; en locaties die te klein zijn voor logistiek gebruik.
- Juridisch, inclusief wederkerige erfdienstbaarheidsovereenkomsten (REA's); beperkingen van medehuur; en meerpartijenonderhandelingen die herontwikkeling naar logistiek voorkomen of vertragen.
Mogelijkheden voor conversie zullen ontstaan, maar deze zullen sterk verschillen per winkelformule, winkelomvang en markt. Prologis schat dat de conversie van retail naar logistiek in de VS de komende tien jaar in totaal 7,1 miljoen vierkante meter aan nieuwe logistieke ruimte zal creëren, of 8 MSF per jaar. Aangezien de totale logistieke voorraad in de Amerikaanse markten van Prologis naar verwachting zal stijgen tot 929 miljoen vierkante meter in 2030, betekent dit dat de omzettingen van retail naar logistiek minder dan 1% van dat cijfer zal verschillen.
Conversies zullen waarschijnlijk het sterkst zijn in de winkelcentra in de VS. Hoewel het een bescheiden categorie betreft, zal dit niet leiden tot een aanzienlijk nieuw logistiek aanbod. De detailhandel heeft met name kleinere panden, echter ligt het percentage potentiële conversies bij kleinere panden aanzienlijk lager.